건폐율과 용적률의 정의

건폐율과 용적률의 정의 및 추가 설명

 

건폐율과 용적률은 아파트 정보를 검색하면 가장 먼저 나오는 용어입니다.

부동산 정보를 처음 접하시는 분들을 위해 쉽게 정리해봤습니다.

또한, 용어 정의 외 실제로 건폐율과 용적률이 어떤 것을 의미하는지 설명했습니다.

 

글의 구성

• 건폐율과 용적률
• 건폐율과 용적률이 중요한 이유
• 건폐율과 용적률에 따른 주거 환경
• 토지형태에 따른 건폐율과 용적률
• 건폐율과 용적률 정리

 

건폐율과 용적률

건폐율와 용적률은 부동산 정보에서 가장 기초가 되는 정보 중 하나입니다.

이유는 부동산을 구매하는 사람의 이익과 거주 환경에 미치는 영향이 크기 때문입니다.

 

아래 사진은 네이버 부동산에서 아파트 단지 정보를 보면 나오는 페이지입니다.

단지 정보에 용적률과 건폐율이 적혀 있습니다.

그만큼 중요한 내용이란 것을 알 수 있습니다.

 

네이버 부동산 단지 정보

 

다음 부동산을 봐도 동일하게 용적률과 건폐율을 기본 정보에 넣어주고 있습니다.

이제 중요한 정보라는 것은 이해하실 것 같습니다.

다음 부동산 단지 정보

 

중요하다는 것을 알았으니 이제 건폐율과 용적률이 무엇인지 설명드리겠습니다.

 

건폐율

건폐율은 대지 위에 건물의 면적이 얼마큼 차지하는지를 나타내는 비율입니다.

건물의 면적이 커질수록 건폐율은 증가합니다.

단독주택으로 비교해서 말씀드리면 마당이 넓은 집이라고 표현이 가능합니다.

아파트의 경우는 동수와 비교해 아파트 단지가 넓은 단지라고 생각하시면 됩니다.

 

건폐율 계산법

건폐율 = ( 건축면적 / 대지면적 ) x 100

 

건폐율 설명

 

용적률

용적률은 대지 위에 있는 건물의 바닥면적이 얼마큼인지 확인하는 비율입니다.

건물의 층수가 높아질수록 용적률은 증가합니다.

단독주택으로 비교하면 대지와 건축 면적이 같은 집이라면 2층 집이 1층 집보다 용적률이 높습니다.

아파트의 경우는 같은 건물 면적의 아파트일 경우 30층 아파트가 20층 아파트보다 용적률이 높습니다.

 

용적률 계산법 

용적률 = ( 건물 바닥면 / 대지면적 ) x 100

용적률 설명

 

건폐율과 용적률이 중요한 이유

건폐율과 용적률은 단독주택보다는 아파트 같은 공동 주택에서 더 중요합니다.

단독주택은 일반적으로 건폐율과 용적률에 상관없이 나의 대지지분은 100%입니다.

대지지분을 간단히 설명하면 내가 소유한 대지면적이라고 생각하시면 됩니다.

하지만, 아파트의 경우는 당연히 대지를 내가 모두 소유할 수 없습니다.

 

아파트 등의 공동주택에서는 대지의 소유분이 총 세대수로 나누어진다고 보시면 됩니다.

정확히는 전체 대지에서 나의 대지 지분율만큼이 내가 소유한 대지입니다. (대지 지분은 등기부등본에서 확인이 가능합니다)

 

그렇다면, 용적률이 증가하면 어떻게 될까요?

용적률이 증가한다는 것은 아파트 층수가 늘어나고, 세대수가 많아진다는 것이지요.

세대수가 많아지면 나의 대지 지분율도 줄어들겠죠?

용적률이 증가해서 줄어든 대지 지분율을 늘리려면 어떻게 하면 될까요?

이런 경우 건폐율을 늘리면 되지만, 이미 대지 위에 건물을 지었는데 건폐율을 올릴 수 없겠죠?

 

이러한 이유들로 건폐율과 용적률이 부동산에서 가장 기초가 되는 중요한 정보입니다.

내 재산을 지키려면 반드시 알아야 하는 정보이죠.

아파트의 경우는 건폐율과 용적률이 낮을수록 내 대지지분은 올라갈 가능성이 높습니다.

개포동의 주공 아파트들이 부동산 대박을 친 이유들이 건폐율과 용적률이 낮아서입니다.

저도 잠시 개포 주공 아파트에 살았었는데, 세대수에 비해 대지가 엄청 넓었습니다.

 

건폐율과 용적률에 따른 주거 환경

건폐율과 용적률은 재산과 직결되는데 재산 외 주거 환경에도 많은 영향을 끼칩니다.

따라서, 매매뿐 아니라 전세나 월세 거래 시에도 건폐율과 용적율을 보고 거래하는 것을 추천합니다.

건폐율과 용적률에 따른 주거 환경에 대한 예시는 아래와 같습니다.

 

건폐율이 100%인 단독주택은 마당이 없습니다.

아파트의 경우는 놀이터가 있는데 용적률이 높아지면 놀이터에 아이가 있는 집이 많아질 가능성이 있으니 놀이터에도 아이들이 많아질 수 있겠죠? 

아이가 많아지면 같이 놀 아이들이 많아지니 좋을 수 있겠지만, 미끄럼틀이나 그네를 타려고 하면 순서를 기다려야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

특히, 구축 아파트의 경우는 총주차대수가 낮아도, 용적률이나 건폐율이 낮으면 다른 여유공간이 있어서 주차장난을 약간 해소할 수 있습니다.

하지만, 총주차 대수가 낮으면서 용적률과 건폐율이 높으면, 구축 아파트는 지하 주차장이 없어서 주차장이 좁을 가능성이 높습니다.

구축아파트의 경우 총주차 대수가 1대 이하이면 100% 평행주차를 해야합니다.

 

아울러, 건폐율과 용적률은 아파트 외 도로환경에도 영향을 끼칠 수 있습니다.

좁은 도로 근처에 용적률이 높은 아파트가 있을 경우, 당연히 차량이 증가하므로 도로가 복잡해질 가능성이 있습니다.

다행인 것은 용적률이 높을수록 거주하는 주민의 숫자가 늘어나므로 주위에 편의시설이 좋을 가능성이 있습니다.

 

토지형태에 따른 건폐율과 용적률

건폐율과 용적률은 토지형태에 따라서도 매우 중요합니다.

대지에는 각각의 형태가 별로도 있어서, 대지(토지)의 형태에 맞게 건축물을 지어야 합니다.

 

예를 들면 내 소유의 산에 주택을 지으려고 합니다.

이게 가능할까요? 

결론을 말씀드리면 내 소유의 산에 주택을 지으려면 허가를 받아야 합니다.

개인이 마음대로 할 수 없는 부분이죠.

 

건폐율과 용적률도 내 소유의 대지라도 법적으로 제한이 걸려있어 마음대로 늘릴 수 없습니다.

따라서, 주택을 구매했는데 건폐율이나 용적률이 높게 건축할 수 없는 대지라면 재건축에 불리하게 작용합니다.

예를 들면 최고층이 10층인 아파트를 구매했는데, 재건축할 때는 30층으로 증축이 불가능하여 재산의 손해를 입을 가능성이 있습니다. 

물론, 그만큼 주거환경은 좋을 수 있지만 재건축을 생각한다면 토지형태를 잘 확인하는 것이 중요합니다.

 

아래는 건폐율과 용적률에 대한 법령입니다. (2021년 2월 6일 기준)

 

전용주거지역: 양호한 주거환경 보호가 필요한 지역

일반주거지역: 편리한 주거환경 조성을 위해 필요한 지역 

 

주거지역에 따른 건폐율

1. 1종 전용주거지역: 50% 이하 (단독 주택 중심)
2. 2종 전용주거지역: 50% 이하 (공동 주택 중심)
3. 1종 일반주거지역: 60% 이하 (저층 주택 중심)
4. 2종 일반주거지역: 60% 이하 (중층 주택 중심)
5. 3종 일반주거지역: 60% 이하 (중,고층 주택 중심)

 

주거지역에 따른 용적률

1. 1종 전용주거지역: 50 ~ 100% 이하(단독 주택 중심)
2. 2종 전용주거지역: 50 ~ 150% 이하 (공동 주택 중심)
3. 1종 일반주거지역: 100 ~ 200% 이하 (저층 주택 중심)
4. 2종 일반주거지역: 100 ~ 250% 이하 (중층 주택 중심)
5. 3종 일반주거지역: 100 ~ 300% 이하 (중,고층 주택 중심)

 

건폐율과 용적률 정리

오늘은 건폐율과 용적률에 대해 내용 전달했습니다.

내용을 간단히 요약해보겠습니다.

 

건폐율과 용적률 요약

• 건폐율 = ( 건축면적 / 대지면적 ) x 100
• 용적률 = ( 건물 바닥면 / 대지면적 ) x 100
• 공동주택의 경우 건폐율과 용적률이 낮을수록 내 대지지분이 늘어남
• 건폐율과 용적률이 낮을수록 주거환경이 좋음
• 건폐율과 용적률이 높을수록 주변 편의시설이 늘어날 가능성이 높음
• 부동산 거래 시 건폐율과 용적률 반드시 확인 필요

오늘 준비한 내용은 여기까지입니다.

블로그에 다른 부동산 및 청약에 관한 정보가 있으니, 보시고 좋은 정보 얻어가시면 좋을 것 같습니다.

 

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